Doações de imóveis: guia completo para quem doa e quem recebe

Explicamos a tributação em causa, na perspetiva do doador e do donatário, bem como na detenção e posterior venda do imóvel por parte do donatário.

A doação de bens é um contrato através do qual alguém, de forma gratuita, entrega um bem do seu património a favor de outra pessoa. E isto pode acontecer por diversas razões, familiares ou de planeamento sucessório.

A doação de bens é um contrato através do qual alguém, de forma gratuita, entrega um bem do seu património a favor de outra pessoa. E isto pode acontecer por diversas razões, familiares ou de planeamento sucessório. Mas a dinâmica destas transações pode ser difícil de entender, nomeadamente a nível dos impostos envolvidos e obrigações declarativas perante a Autoridade Tributária (AT). Quais as obrigações associadas a cada uma das partes envolvidas? Quem doa tem de pagar? E quem recebe? E se sim, quanto tem de pagar e em que momento? Respondemos com a ajuda de especialistas em fiscalidade.

Numa primeira instância, e tal como explica a PwC* neste artigo preparado para o idealista/news, é necessário perceber o glossário envolvido neste tipo de transações, nomeadamente palavras como doação (entrega voluntária de algo a alguém, que por sua vez o aceita), doador (quem doa o bem) e donatário (quem recebe o bem). Apenas numa segunda instância, nos podemos debruçar sobre questões mais concretas: as questões relacionadas com a fiscalidade (disposições legais e impostos envolvidos).

Quando falamos de aquisições gratuitas de bens (que é o caso das doações), o Código do Imposto de Selo é a legislação de referência que regula a tributação deste tipo de transações. Importa também referir que, quem recebe imóveis por doação, poderá ter de suportar um conjunto de outros impostos em fases posteriores à da doação, tais como: durante a detenção e no momento da venda do imóvel doado.

Momento da doação do imóvel

A doação de um imóvel, na ótica do doador não está sujeita a qualquer imposto. Já na ótica do donatário, encontra-se sujeita ao pagamento de Imposto do Selo à taxa de 0,8% (Verba 1.1 da Tabela Geral) acrescida da taxa de 10% (Verba 1.2 da Tabela Geral), sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, totalizando uma taxa total de 10,8%.

No entanto, se estivermos a falar de doações no âmbito familiar ao cônjuge ou unido de facto, ascendentes ou descendentes, estas estão isentas do pagamento de uma das taxas acima referida (Verba 1.2. da Tabela Geral – 10%), ficando apenas sujeitas à taxa de 0,8% (Verba 1.1 da Tabela Geral).

Exemplo

Um pai doa ao filho um imóvel cujo VPT é de 80.000 €. Neste caso, o filho teria de pagar 640 € de Imposto do Selo (80.000*0,8%). Contudo, se estivéssemos perante uma doação do mesmo imóvel em que as partes (doador e donatário) não eram familiares, a pessoa que recebesse o imóvel teria de pagar 8.640 € de Imposto do Selo (80.000*10%) mais (80.000*0,8%).

As doações de imóveis são de comunicação obrigatória à AT, por parte de quem recebe o imóvel (donatário). Para o efeito, deverá ser preenchida a Declaração Modelo 1 e respetivos anexos, até ao final do terceiro mês seguinte ao da respetiva doação, e os mesmos deverão ser entregues junto de um Serviço de Finanças.

Quando o valor de imposto a pagar é superior a 1.000 €, a AT permite que o seu pagamento seja efetuado, no máximo, em 10 prestações, com um valor mínimo de 200 € por prestação. Contudo, caso se opte pelo pronto pagamento do imposto, haverá lugar a um desconto de 0,5% sobre cada prestação que seria devida (caso o imposto fosse pago em prestações), com exceção da primeira.

No caso de pronto pagamento, o valor do imposto deverá ser pago pela totalidade até ao fim do segundo mês seguinte ao da notificação, enquanto que caso o mesmo seja pago em prestações, a primeira será devida no segundo mês seguinte ao da notificação e cada uma das restantes, no sexto mês seguinte à última prestação paga.

Importa igualmente referir que o Imposto do Selo é devido apenas sobre as doações de imóveis localizados em território nacional. Assim, se for efetuada uma doação de um imóvel localizado no estrangeiro, não será devido Imposto do Selo em Portugal, por parte da pessoa que recebe o imóvel nem será necessário efetuar qualquer comunicação à AT em Portugal.

Durante a detenção do imóvel

Depois de doado, o imóvel passa a ser detido pelo donatário. Assim, quando a 31 de dezembro de um determinado ano, o donatário for proprietário do imóvel em questão, será devido o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no ano seguinte, referente ao imóvel recebido. A tributação é feita numa base anual, a uma taxa fixa que varia entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (consoante o município em que se encontra localizado o imóvel), sobre o VPT do imóvel.

Sempre que a soma dos VPTs dos imóveis detidos por uma determinada pessoa seja superior a 600.000 €, poderá, igualmente, ser devido o Adicional ao IMI com taxas que podem variar entre os 0,7% e 1,5%.

Se, por outro lado, o donatário arrendar o imóvel recebido, poderá estar sujeito a pagar IRS sobre as rendas recebidas à taxa de 28%. Noutros artigos, abordamos a possibilidade de isenção (e.g., arrendamento acessível) ou redução da taxa de IRS a pagar (e.g., contratos de longa duração) sobre as rendas recebidas.

Momento da venda do imóvel

A venda de um imóvel, adquirido a título gratuito – como por exemplo por doação – terá de ser reportada no Anexo G da declaração de IRS. O ganho corresponderá à diferença entre o valor de venda (ou o valor patrimonial tributário, se superior) e o valor de aquisição, corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda, podendo ainda ser deduzidas todas as despesas inerentes à aquisição e alienação do imóvel, bem como as relacionadas com a valorização do imóvel, realizadas nos últimos 12 anos.

Para o efeito, explicamos abaixo a informação e dados que são necessários para um correto preenchimento do Quadro 4 do Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.

Numa primeira instância, será necessário indicar a identificação matricial do imóvel vendido. Normalmente, a identificação matricial do imóvel encontra-se na caderneta predial do mesmo, a qual poderá ser retirada do Portal das Finanças. No entanto, caso a caderneta apenas seja obtida após a venda do imóvel, esta informação já não estará disponível no Portal das Finanças, uma vez que o imóvel já não faz parte do património predial da pessoa. Caso esta situação se verifique, a identificação matricial do imóvel poderá ser encontrada numa nota de cobrança do IMI que tenha sido remetida pela AT no passado.

Por outro lado, no caso de imóveis adquiridos através de doação (aquisição a título gratuito), a data de aquisição corresponde à data da escritura pública da doação.

Relativamente ao valor de aquisição do imóvel vendido, o mesmo poderá variar consoante a doação tenha sido ou não isenta de Imposto do Selo, ou por outras palavras, se a doação foi efetuada ao cônjuge ou unido de facto, ascendentes ou descendentes.

Assim, o valor de aquisição será determinado da seguinte forma:

  • Corresponde ao VPT do imóvel à data da doação e que foi considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo;
  • Corresponde ao VPT do imóvel no 2.º ano anterior à data da doação, no caso de uma doação isenta efetuada ao cônjuge ou unido de facto, ascendentes ou descendentes.

Para obter o valor do VPT do imóvel à data da doação, poderá ser consultado no documento que foi entregue pelo Serviço de Finanças, aquando da liquidação do Imposto do Selo no momento da doação. Por outro lado, para obter o VPT do imóvel no 2.º ano anterior à data da doação, poderá ser colocada uma questão através do atendimento e-balcão, solicitando à AT que disponibilize esta informação, bastando, para o efeito, indicar a data relevante pretendida (e.g. se a doação foi efetuada em janeiro de 2021, deverá ser solicitado o VPT à data de janeiro de 2019) e a identificação matricial do imóvel.

Relativamente à informação sobre a data e valor da venda, a mesma encontra-se disponível na escritura de venda do imóvel.

Finalmente, é importante referir que é possível deduzir certos encargos a uma possível mais-valia, designadamente despesas incorridas com notário, Imposto do Selo pago aquando da doação, eventual comissão paga a uma imobiliária para venda do imóvel, obras realizadas nos últimos 12 anos anteriores à venda, etc.. A soma total destas despesas deverá ser incluída no campo referente às despesas e encargos do Quadro 4 do Anexo G.

O valor da mais-valia (se positivo) será sujeito a tributação em sede de IRS apenas em 50% do seu valor, às taxas progressivas de IRS que podem variar entre 14,5% e 48%, acrescidas da taxa adicional de solidariedade que pode variar entre 2,5% e 5% (taxas válidas para pessoas residentes para efeitos fiscais em Portugal continental).

Após a entrega da declaração de IRS, é provável que a AT emita uma notificação para comprovar todos os elementos declarados no Anexo G da respetiva declaração. Caso tal aconteça, será necessário enviar à AT uma cópia das escrituras de doação e de venda, bem como comprovativos de pagamento das despesas acima referidas.

*Pedro Niza, Tax Manager e Virgínia Figo, Tax Consultant da PwC

FONTEIdealista
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